泰禾债务危机难解:高担保、高息债恶性循环
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2019-09-13 10:18:07 来源:

  融资难

  泰禾集团一年多来深陷流动性危机,金融出身的泰禾掌门人、福建地产商人黄其森一度以轻松语态释放危机已过的信号,但实际上泰禾的流动性紧张至今未见缓解迹象,且融资成本日益高企。

  9月12日,泰禾集团(000732.SZ)再次发布了一则对子公司的融资担保。公告显示,泰禾控股子公司漳州泰禾通过债权转让方式向华融资产融资,债权转让后漳州泰禾对华融资产负有本金约30亿元的债务,期限不超过 3 年。泰禾将为上述债务提供连带责任保证担保。

  公开资料显示,漳州泰禾的资产包括泰禾红树湾项目,蓝山院子等,项目资金处于承压状态。截至今年六月底,资产总额60.8亿,总负债61.5亿,净资产为-7014万,上半年净亏损5148万。

  泰禾在公告中表示,“提供担保是为了满足漳州泰禾的资金需求。”同时透露,泰禾对漳州泰禾共授权了47亿元的担保额度,目前已使用30亿。

  事实上,今年以来泰禾进行了大量的对外担保。截至9月11日,泰禾实际对外担保余额高达825.5亿,为泰禾最近一期归母权益的447.21%。其中对参股公司实际担保24亿,其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

  如此之高的担保额,意味着上市公司早就已经担保不动了。

  泰禾的债务问题一直是关注的焦点。从2017年底那场天津大火之后,泰禾的流动性危机就一直在蔓延。截至去年底,泰禾有息负债高达1155亿,其中短债574.3亿。

  受迫于债务危机,泰禾不得不出售了大量项目降低债务。今年六月底,泰禾有息负债降至913.1亿,其中短债330.7亿。

  泰禾上半年还债的主要手段就是卖资产。大摩地产统计,今年以来泰禾累计12次出售项目,共计回笼资金116.5亿。其中,泰禾的“老邻居”世茂是这场甩卖最大的收获者,拿下杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾、杭州临安同人、广州增城项目、佛山泰禾院子等多个项目给泰禾输血接近80亿。

  除了卖项目求生,今年上半年泰禾还完成了大量长债换短债、高息换低息的融资。

  9月10日,泰禾刚刚公告了新一笔境外融资,旗下全资子公司Tahoe Group Global拟在境外公开发行1亿元境外美元债券。

  根据计划,本次发行的债券将在新加坡交易所上市,债券期限一年,票面利率11.25%。

  本次发债是泰禾2017年开始的境外融资计划的一部分,总计划发行18亿美元债,本次发行后累计已完成12.55亿美元。

  2017年7月,泰禾发布公告称,公司全资子公司Tahoe Group Global 拟在境外公开发行美元债券募集资金不超过10亿美元,首期发行不超过5亿美元,期限不超过5年。到了2018年5月,泰禾将拟发行美元债额度由不超过10亿美元增加至不超过18亿美元,并追加了相应的担保额度。

  这笔美元债目前共发行了5次,分别是:

  2018年1月,发行4.25亿美元规模债券,期限三年和五年,三年期年息7.875%,五年期年息8.125%;

  2018年3月,发行2.3亿美元规模债券,期限三年,年息7.875%;

  2018年5月,发行1亿美元规模债券,期限三年,年息7.875%;

  2019年7月,发行4亿美元规模债券,期限三年,年息15%;

  2019年9月,发行1亿美元,期限一年,年息11.25%。

  上述美元债均在新加坡交易所上市,每半年付息一次。

  值得一提的是,从上述债券发行可以看出,今年以来泰禾的融资成本正在大幅提高。

  可以对比的是,以低融资成本出名的龙湖在9月9日刚刚发行一笔8.5亿美元优先票据,期限三年,票面利率为3.95%。

  泰禾美元债是15%、11.25%的利率,龙湖美元债是3.95%利率,两大民营房企在融资成本上产生了巨大的差距。

  事实上,泰禾的融资成本攀升早有体现。

  财报显示,泰禾2018年的平均融资成本为8.52%。其中公司债的融资成本最低,仅有7.36%,在总融资中占20.73%;银行贷款的利率在7.64%,占18%;而融资占比最高(61.27%)的是非银行贷款(信托等),融资成本高达9.17%。

  最新的中报显示,泰禾的平均融资成本已经上升到9.3%。泰禾的银行贷款、非银贷款和公司债分别占比22.42%、58.94%和18.64%。三种融资渠道的成本都在提升,其中非银贷款的融资成本已经提高至10.13%。

  虽然不惜高息融资,并且出售了大量项目回血,但泰禾的现金流危机仍未解决。截至六月底泰禾的短债仍高达330.7亿,而其手头现金仅有153亿,对短债覆盖率仅有0.46。这也意味着,泰禾还债缺口仍然很大。

  与此同时,泰禾借钱的难度正在同步上升。财报显示,今年上半年,泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元,除了偿付大笔债务外,主要因为借款现金减少。同时,泰禾手中的现金及现金等价物的净增加额同比减少超过七成。

  更关键的是,一向走高端路线的泰禾,在市场整体调整的大环境下,明显销售承压。

  2017年底,黄其森豪言要在第二年实现2000亿销售额。结果到了今年六月,他在接受媒体采访时又称,泰禾2018年销售额仅为1300亿,2019年目标销售额是1500亿。有意思的是,泰禾从不在正式公告和财报中披露自己的销售额,甚至连交易所问询时都不正面回应。

  第三方的克而瑞数据显示,泰禾今年1-8月销售525.4亿,仅完成预期1500亿目标的35%左右,相比上年同期下滑近四成。

  泰禾高达400%以上的高担保意味着其融资能力已大幅降低,高息借债意味着融资成本的大幅攀升,再加上泰禾在这轮调控周期中产品去化能力不佳,黄其森度过危机的唯一手段就剩下“卖卖卖”了吗?

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